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Términos para entender una hipoteca
10 de septiembre de 2018 1 Comentario

 

Cuando buscas financiación para la compra de tu vivienda, empiezan a aparecer conceptos y palabras que puede que desconozcas y que son clave para hacer la mejor elección. En este post te explicamos los términos de una hipoteca que debes conocer.
 

Cuando firmas el contrato de un préstamo hipotecario es importante que conozcas y entiendas muy bien todo lo que estás asumiendo, ya que se trata, por lo general, de un compromiso con  una deuda muy elevada en un plazo de tiempo bastante prolongado. Por ello, en este post te explicaremos los términos de la hipoteca que debes entender y conocer para hacer la mejor elección y saber a qué te comprometes.

 

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Euríbor:

Deriva del acrónimo “Euro Interbank Offered Rate”, es decir, “tipo europeo de oferta interbancaria”. Es el tipo de interés al que las entidades financieras europeas se prestan dinero entre sí dentro de la Zona Euro. Se calcula todos los días laborables, haciendo una media de los tipos de interés de las entidades financieras más importantes. Esto significa que cambia y varía cada día, se aplica en las hipotecas variables y se suele tomar como referencia el Euríbor a un año de plazo.

IRS:

Es el acrónimo de “Interest Rate Swat” y se trata de una permuta financiera de tipos de interés a 5 años. Este índice de referencia hipotecaria entró en vigor en 2012 con la intención de reemplazar a otros índices como el Euríbor o el IRPF.  Se calcula como una media del mercado de futuros sobre los tipos al citado plazo. Una de sus diferencias con el Euríbor es que varía menos, ya que su cálculo es a 5 años, por lo que aporta mayor seguridad al sistema financiero, siendo las hipotecas más estables y con revisiones menos graves.

IRPH del conjunto de entidades:

Este término de la hipoteca se refiere al Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. Se obtiene con la media de los tipos de interés medios de los préstamos hipotecarios con un plazo igual o superior a tres años, concedidos o renovados durante el mes al que se refiere el índice. El IRPH entidades se publica de manera mensual en el BOE.  En la teoría se trata de un índice más caro que el Euríbor, sin embargo, es más estable y menos volátil por lo que no varía tanto y no da tantas sorpresas a la hora de realizar las revisiones anuales.

FIPRE:

Es la Ficha de Información Precontractual, es un documento de carácter gratuito en que se refleja toda la información básica del préstamo hipotecario; importe, plazo, tipos de interés y gastos de preparación del préstamo.

Tasación de la vivienda:

Es el proceso por el cual se determina el valor estimado de la vivienda, con lo cual no tiene porque coincidir con el valor final de la compra. Las entidades utilizan la tasación como una referencia para determinar qué importe pueden prestar.

Valor catastral:

Está compuesto por el valor del suelo y el valor de la construcción y se determina de forma unilateral por la Administración a partir de los datos que figuran en el Catastro.

Rendimiento Interno de la Deuda Pública:

Es un indicador que se elabora a través de la rentabilidad media de la deuda pública en el mercado secundario. Una de sus grandes ventajas es que en este indicador no intervienen entidades financieras, por lo que supone una total transparencia. Es un índice muy poco utilizado por las entidades y se calcula sobre la rentabilidad media a la que son negociados los bonos del Tesoro, comprendiendo plazos de entre dos y seis años.

MIBOR:

Se refiere al “Madrid Interbank Offered Rate” y antes de que llegara el Euríbor era el indicador principal al que se referenciaban las hipotecas a tipo variable. Se trata del tipo de interés interbancario que se aplica en el mercado de capitales de Madrid. El índice MIBOR a un año es el que se utiliza para referenciar las hipotecas a tipo variable. Para calcula su valor final las entidades financieras suman, como el Euríbor, un diferencial.

TIN:

 Es el tipo de interés nominal, es el porcentaje fijo que se pacta como concepto de pago por el dinero prestado. Es decir, en el TIN se refleja el tanto por ciento que tendremos que pagar al banco por cedernos una cantidad de dinero. En los préstamos hipotecarios el TIN mensual se obtiene al sumar el Euríbor al diferencial aplicado por el banco.

TAE:

Este término de la hipoteca hace referencia a la Tasa Anual Equivalente, es el coste efectivo de la hipoteca resultado de una operación matemática donde se tiene en cuenta el TIN, las comisiones y gastos y la frecuencia de los pagos. Es el índice que ayuda a compara el precio de las diferentes hipotecas, es una referencia del coste real. 

Calculadora de finanzas de términos para entender una hipoteca

Interés a tipo fijo:

En esta modalidad se pagará siempre el mismo porcentaje de interés durante todo el plazo que dure el préstamo hipotecario.

Interés a tipo variable:

A diferencia del tipo fijo, en esta modalidad de hipoteca el interés varía en función de las fluctuaciones y cambios de valor de los indicadores del mercado financiero nombrados anteriormente (Euríbor, IRPF…)

Interés a tipo mixto:

Éstas son una mezcla de las fijas y las variables, teniendo durante un período, normalmente los primeros 10 años, el interés a tipo fijo y durante el resto de vida de hipoteca pagar un interés a tipo variable.

Contrato de arras:

Es un contrato de carácter privado en el que se recoge el compromiso por parte de comprador y vendedor de llevar a cabo la compraventa de un inmueble. El comprador debe entregar una cantidad de dinero en concepto de señal que significará la reserva del inmueble. En el documento se reflejan todos los detalles de la transacción; importe, forma de pago, reparto de los diferentes gastos, plazo de formalización del contrato...etc

Carencia parcial y total:

La carencia parcial es un período especial durante el cual solo se pagan intereses y no se amortiza capital. En la total no se paga nada, ni intereses ni amortización durante un período de tiempo establecido.

Interés de demora:

Es el porcentaje adicional que te cobran sobre las cuotas impagadas en caso de tener retrasos en los pagos.

Nota simple registral:

Es un documento emitido por el Registro de la Propiedad que tiene como finalidad informar sobre las cargas que puede tener una vivienda.

Seguro de amortización de préstamos:

Es un seguro que cubre la hipoteca en caso de fallecimiento o invalidez de su titular.

Seguro de hogar:

Cubre los daños materiales que se puedan producir en el hogar, todas las casas hipotecadas deben contar con un seguro de hogar que tenga como mínimo una cobertura contra incendios.

Seguro de vida:

Protege a los seres queridos en caso de fallecimiento. Evoluciona con el préstamo y el capital asegurado se adapta a lo que queda por pagar.

Registro de la propiedad:

Se trata del Organismo en el que se registran las viviendas y en el que se debe revisar el cambio de titularidad tras su compra.

Impuestos

Impuestos de Actos Jurídicos Documentados (IAJD):

Grava los actos formalizados en un documento público, inscribible y con cuantía económica.

Impuestos de transmisiones Patrimoniales:

Se aplica sobre la compra de una vivienda de segunda mano y su cuantía depende de cada Comunidad Autónoma.

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido):

Este impuesto se aplica sobre la compra de viviendas nuevas. Variará dependiendo de si se trata de una vivienda de protección oficial o libre, pudiendo estar entre el 4% y 10%.

Tipos de comisiones

Comisión de apertura:

Es la comisión que debes pagar a la entidad financiera por la apertura de un nuevo préstamo hipotecario. Es negociable y se puede llegar a un acuerdo para anularla.

Comisión de estudio:

Es un porcentaje que se cobra el banco en concepto de estudio y análisis del riesgo de la operación solicitada.

Comisión de modificación:

Es la que cobra el banco si en algún momento de la hipoteca se solicitan cambios en las condiciones pactadas del préstamo.

Comisión de subrogación:

Si queremos llevarnos la hipoteca a otro banco deberemos pagar la comisión por subrogación. Por ley deberá ser del 0,50% durante los cinco primeros años y de 0,25% a partir del sexto año. 

Comisión de amortización:

Porcentaje que cobra el banco por devolver una parte del capital prestado antes de su finalización.

Comisión de cancelación:

Porcentaje que debes abonar al banco en caso de cancelar la totalidad de la hipoteca antes de que finalice el plazo acordado.

Compensación por desistimiento:

Es un importe que se puede cobrar el banco si se cancela parcial o totalmente el préstamo hipotecario.

 

Estos son algunos de los términos de la hipoteca que deberías conocer y entender para poder comparar diferentes préstamos hipotecarios y hacer la mejor elección, así como entender el contrato y las condiciones a las que estarás comprometido durante lo que dure la hipoteca.

 

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Comentarios (1)

Necesito una hipoteca
Comentario publicado el día 14/09/2018 a las 01:42

En respuesta a Isabel Martinez Muñoz

Logo kreditiweb

Hola Isabel,

En Kreditiweb podemos estudiar tu perfil para ponerte en contacto con las entidades que puedan ayudarte a conseguir tu hipoteca. Contamos con hipotecas fijas, hipotecas variables e hipotecas mixtas, para que escojas la que mejor encaje con tu perfil y tus preferencias y capacidades económicas.  

Si tienes ingresos mensuales demostrables, no estás en ninguna lista de morosidad y puedes aportar ahorros de entre el 15 y el 20% del valor de la vivienda, tendrás mayores posibilidades de que una entidad te la conceda.

Además, puedes saber de manera aproximada cuáles serán las cuotas mensuales que tendrás que paga con nuestro simulador de hipotecas. Al hacer la simulación, deberás tener en cuenta que normalmente los bancos no financian el 100% del valor de la vivienda; normalmente suele estar sobre un máximo del 80%.

Esperamos poder ayudarte, gracias por confiar en nosotros Isabel.

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