Hipotecas Fijas: Funcionamiento y Requisitos

Si estás pensando en comprar una casa y necesitas solicitar una hipoteca, piensa en los beneficios de las hipotecas a tipo fijo. En este caso, las cuotas de este tipo de hipoteca son constantes a lo largo de todo el periodo de amortización, por lo que las subidas y bajadas del Euríbor no afectarán a tu cuota.

Pre-Hipoteca Variable
TIN

0.99%

Importe máximo

80% en 1ª vivienda

2ª vivienda

70%

Condiciones hipoteca
Condiciones hipoteca
  • Importe mínimo de la nómina.
  • Aportar el 20% del coste de la vivienda.
  • La edad del solicitante más el plazo de la hipoteca no pueden superar los 80 años
Hipoteca Sin Comisiones Fija
Importe máximo

hasta 80% de la vivienda

TAE mínimo

2,41%

TAE máximo

3,99%

Condiciones hipoteca
Condiciones hipoteca
  • Sin comisiones al domiciliar tus ingresos
  • Ingresos superiores a 1.800€ con mejores condiciones
Hipoteca Mixta BBVA
TIN

2.5%

Importe máximo

70-80% valor vivienda

TAE mínimo

1,617%

Condiciones hipoteca
Condiciones hipoteca
  • Residentes en España
  • Ingresos superiores a 1.500€ con un titular
  • Ingresos a partir de 2.000€ con varios titulares
  • Para conseguir un tipo de interés competitivo es necesario cumplir unos requisitos:
  • Domiciliar la nómina
  • Contratar una tarjeta de crédito BBVA
  • Contratar el seguro de vivienda
  • Disponer de un plan de pensiones o EPSV BBVA

Muchas personas pueden llegar a cumplir el sueño de tener una casa propia gracias a la concesión de hipotecas. Estos préstamos hipotecarios permiten a las personas financiar la compra de una casa de manera cómoda.

Existen diferentes tipos de hipotecas; hipoteca a tipo fijo, hipoteca variables e hipoteca mixtas. La hipoteca fija es la más solicitada, ya que ofrece la tranquilidad de saber cuál será la cuota mensual durante toda la vida del préstamo. 

 

¿Qué es una hipoteca fija?

Una hipoteca fija o hipoteca a tipo fijo es un préstamo hipotecario que mantiene el mismo interés y la misma cuota mensual durante toda la vida del préstamo. Este préstamo hipotecario es un préstamo que tiene como única finalidad la financiación de la compra de una vivienda y en el que se vincula como garantía el propio inmueble. 

Cada entidad establece el tipo fijo de sus hipotecas, por lo que no depende de ningún índice de referencia externo a diferencia de las hipotecas variables. Las mejores hipotecas a tipo fijo suelen ser aquellas en las que se domicilia la nómina para conseguir un tipo de interés más bajo y una mejor cuota mensual.

 

Ventajas de una hipoteca a tipo fija

  • ✔ Estabilidad. Como el interés no cambia durante toda la hipoteca, tendrás unas cuotas mensuales estables.
  • ✔ Seguridad. Cuando adquieres una hipoteca a tipo fijo, cuentas con la seguridad que el tipo de interés no cambiará durante toda la vida del préstamo. 
  • ✔ Menor coste a largo plazo. Las hipotecas a tipo fijo tienen unos plazos de devolución menores que las variables. Esto puede parecer una desventaja, sin embargo acaba siendo beneficioso ya que se tendrán que pagar intereses durante menos tiempo.

 

Desventajas de una hipoteca a tipo fijo

  • ✗ Intereses más altos. Las hipotecas a tipo fijo tienen un tipo de interés más alto que las variables o las mixtas.
  • ✗ Cuotas más altas. Los plazos de devolución son más cortos que en las variables, por lo que las cuotas mensuales serán más altas.
  • ✗ No se benefician las caídas de factores económicos externos. No se puede beneficiar de caídas del Euríbor para pagar intereses más bajos, algo que sí ocurre en hipotecas variables y mixtas.
  •  Más comisiones. Este tipo de préstamos hipotecarios suelen tener un mayor número de comisiones y además más elevadas que las de las hipotecas variables.

Requisitos para pedir una hipoteca a tipo fijo

Existen una serie de requisitos comunes al solicitar hipoteca a tipo fijo:

  • Tener ingresos estables demostrables. Puedes hacerlo aportando nóminas recientes.
  • Tener un trabajo estable. Tener un trabajo fijo o contrato indefinido aumentará las posibilidades de que te concedan la hipoteca a tipo fijo.
  • Aportar entre el 20% y el 30% del valor de la vivienda. Para lo que necesitarás tener ahorros antes al solicitar la hipoteca.
  • No estar en ASNEF ni en ninguna otra lista de morosidad.

 

¿Cómo saber si una hipoteca a tipo fijo tiene un interés bajo?

Actualmente es posible encontrar hipotecas con el tipo de interés bajo, ya que según datos de la Asociación Hipotecaria Española la última media del tipo interés registrada (diciembre 2018) se sitúa en 2,037%, una cifra bastante asequible. 

Habitualmente los préstamos hipotecarios se mueven en un Tipo de Interés Nominal que va aproximadamente desde un 1,50% hasta un máximo de un 4% de TIN.  Se puede considerar que un TIN de una hipoteca a tipo fijo es bajo hasta un 2% de tipo de interés nominal. Es posible encontrar préstamos hipotecarios con este tipo de interés al 1,50%, lo que se consideraría un tipo de interés bajo. 

 

¿Cómo encontrar el mejor tipo de interés de una hipoteca fija?

Teniendo en cuenta que entre un 1,50% y 2% de TIN se considera un tipo de interés bajo para las hipotecas fijas, lo más recomendable es que realices una búsqueda de las entidades financieras que ofrecen sus préstamos hipotecarios en estas condiciones. Una vez tengas la selección de hipotecas con el tipo de interés más bajo, deberás valorar otros aspectos:

  1. Interés bajo a cambio de que aceptes contratos y productos vinculados
  2. TAE, que incluye el TIN y las comisiones y otros posibles gastos. No debes olvidar que la TAE se calcula en unas condiciones determinadas (capital prestado y plazo máximo de devolución). 
  3. Cantidad que te prestan y plazos de devolución, así como la cuota final.

 

¿Cómo calcular la cuota de una hipoteca fija?

Puedes calcular la cuota de una hipoteca a tipo fijo con un simulador de hipotecas fijas, como el que ponemos a tu disposición en Kreditiweb. Los datos que debes conocer son:

  • ✔ Precio total de la vivienda que vas a comprar
  • ✔ El aporte de tus ahorros
  • ✔ El plazo de pago aproximado
  • ✔ El tipo de interés anual que tiene la hipoteca a tipo fijo

Introduciendo estos datos en el simulador de hipoteca fija podrás obtener el resultado sobre cuál será tu cuota mensual aproximada. Aunque debes tener en cuenta que este simulador trabaja con el sistema de amortización francés, es decir, un sistema de amortización de cuotas constantes y que la cuota podría variar en caso de que tu hipoteca utilice otro sistema de amortización como el americano.

 

Documentación necesaria para una hipoteca fija

Tendrás que aportar la siguiente documentación para tramitar tu hipoteca fija:

  • ✔ El NIF o NIE en vigor
  • ✔ La vida laboral actualizada
  • ✔ La declaración del IRPF más reciente
  • ✔ Un extracto bancario con datos de los últimos meses
  • ✔ Escrituras de propiedades que tenga el solicitante
  • ✔ Últimos recibos pagados de préstamos u otras financiaciones
  • ✔ En caso de vivir de alquiler: el contrato de alquiler y últimos recibos
  • ✔ Justificantes de otros ingresos o rentas
  • ✔ Nóminas de los tres últimos meses

 

Tipos de aval para una hipoteca fija

Existe la posibilidad de que el banco pida un aval para la hipoteca a tipo fijo si considera que el perfil financiero no es suficientemente bueno como para conceder el préstamo sin ninguna garantía de pago. Aportar un aval para la hipoteca aumentará las posibilidades de que la entidad bancaria te la conceda.

El aval de persona (avalista) es el más común en hipotecas. En este caso el avalista se compromete a hacerse cargo del pago de la hipoteca en caso de que el solicitante no pague las cuotas. Un avalista de hipoteca fija asume la responsabilidad de responder con todo su patrimonio, en caso de que fuese necesario, para saldar la deuda de la hipoteca en caso de que el solicitante incumpla con los pagos. 

Contar con un avalista aumenta las posibilidades de conseguir la hipoteca a tipo fijo, sin embargo es un riesgo para la persona que avale el préstamo.

 

Condiciones de la hipoteca fija

Las condiciones de una hipoteca a tipo fijo son bastante específicas y características, ya que se trata de un préstamo que tiene como principal finalidad financiar la compra de una vivienda. Estas son las condiciones más habituales de las hipotecas fijas:

  • → Importe. Las entidades bancarias no financian el 100%, sino entorno al 80% del valor de tasación de la vivienda.
  • → Plazo de devolución. Suele establecerse entre 10 años y 30 años. 
  • → Intereses. Se mantienen estables durante toda la vida del préstamo. Si domicilias tu nómina con la entidad es posible conseguir un mejor tipo de interés en la hipoteca.

 

Tipos de interés de la hipoteca fija

La hipoteca a tipo fijo tiene diferentes tipos de interés que es conveniente conocer:

  • TIN: Es el Tipo de Interés Nominal y hace referencia al precio que ponen las entidades bancarias por prestar un importe. Es decir, el TIN nos indica cuál es el coste que tendremos que asumir porque el banco nos haya prestado dinero. Se calcula aplicando un porcentaje o tipo sobre el capital prestado. El porcentaje se aplicará al capital pendiente de devolución, por lo que a medida que tengamos menos capital pendiente, menor será la cuota mensual. En el TIN no se reflejan los gastos ni las comisiones.
  • TAE: Es la Tasa Anual Equivalente y es el indicador del coste efectivo que tiene un préstamo durante un período determinado. En el TAE se incluyen, además del coste del dinero prestado, los gastos y las comisiones de la hipoteca a tipo fijo. Es una buena referencia para comparar entre diferentes préstamos hipotecarios y encontrar las mejores hipotecas a tipo fijo. 

 

Gastos y comisiones de una hipoteca a tipo fijo

Estas comisiones han sido limitadas y reguladas por la nueva Ley Hipotecaria. Estas son algunas de las comisiones más habituales en las hipotecas a tipo fijo:

  • Comisión de apertura. Se trata del coste que tienen los trámites y gestiones que tendrá que realizar la entidad bancaria para formalizar la hipoteca, suele variar entre el 0% y el 3%. 
  • Comisión de cuenta asociada a la hipoteca. Si no eres cliente del banco donde solicites la hipoteca fija, es posible que la entidad requiera que abras una cuenta para gestionar el pago de las cuotas. Si ya eres cliente del banco no la pagarás.
  • Comisión por amortización parcial o total. Gracias a la entrada de la nueva Ley Hipotecaria esta comisión se abarata en las hipotecas fijas, puede ser de un máximo de 2% durante los primeros 10 años y máximo del 1,5% durante el resto de vida del préstamo.
  • Productos vinculados. Con la nueva ley Hipotecaria no está permitido que los bancos obliguen a contratar estos productos vinculados. Aunque es cierto que se permite los “combinados”; la entidad puede ofrecer reducir el interés de la hipoteca a cambio de que el cliente contrate alguno de sus servicios o productos.

Por otra parte, se han reducido considerablemente los gastos de la hipoteca que tenían que afrontar los solicitantes gracias a la nueva Ley Hipotecaria. Así se reparten los gastos con la actual Ley Hipotecaria:

EL BANCO DEBE PAGAR: EL CLIENTE DEBE PAGAR:
Gastos de gestoría La tasación del inmueble
Gastos de notaría Una copia de la escritura en caso de desearla
El registro de la propiedad -
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados -
La copia de la escritura -

 

Además esta nueva Ley Hipotecaria favorece una mayor protección de los clientes frente a las entidades bancarias. Por ejemplo cambiar las condiciones de la hipoteca o cambiarla de banco (comisión por novación o subrogación) ya no tendrá ningún tipo de coste. 

Esta nueva ley también protege y ampara a los consumidores que tengan peligro de ser desahuciados. Para poder embargar una propiedad tendrán que haberse producido como mínimo 12 impagos del préstamo hipotecario.

 

¿Cuánto dinero puedo conseguir con una hipoteca fija?

Una hipoteca a tipo fijo es un préstamo que tiene como principal finalidad financiar la compra de una vivienda, por tanto, los importes suelen ser bastante elevados.

Lo más habitual es que las entidades bancarias financien generalmente hasta un importe máximo del 80% sobre la tasación de la vivienda. Esta es una de las razones por las cuáles los bancos solicitan que se aporte entre el 20% y 30% del valor de la propiedad. Existe la posibilidad de llegar a financiar con una hipoteca fija el 100% de una vivienda si compramos alguna vivienda de las que ofrece la entidad bancaria.

 

¿En cuánto tiempo podré devolver una hipoteca fija?

Como ya hemos comentado, las hipotecas a tipo fijo tienen unos plazos de devolución que suelen ser menores que las de tipo variable. Sin embargo, los plazos de devolución máximos de este tipo de préstamos hipotecarios pueden llegar a ser hasta de 30 años.  Es conveniente encontrar el equilibrio entre una cuota mensual cómoda y un plazo de devolución demasiado largo por el que se acaben pagando demasiados intereses.

 

Sistemas de amortización para hipotecas fijas

En España el sistema de amortización de préstamos más utilizado es el francés, puedes negociar un sistema de amortización diferente.

  • Sistema de amortización francés: Mantiene siempre una misma cuota mensual pero cambia la proporción de capital a devolver y los intereses. Durante los primeros años de préstamo pagas una mayor proporción de intereses, y a medida que avanza el préstamo simplemente devuelves el capital prestado y muy pocos intereses.. 
  • Sistema de amortización americano: Solo pagas intereses en las cuotas mensuales durante toda la vida del préstamo y el capital prestado se devuelve íntegramente en un único pago al finalizar la hipoteca. 
  • Sistema de amortización alemán: Las cuotas decrecientes. De forma parecida al francés, las cuotas iniciales tienen más intereses ya que se calculan en base al capital pendiente de pago. Las cuotas finales son menos, ya que los intereses también lo son. 

 

¿Qué hacer si no puedes devolver una hipoteca fija?

En el caso de que no puedas pagar las cuotas mensuales de la hipoteca a tipo fijo, pueden intentar negociar un nuevo plan de pagos con tu entidad bancaria. Otras opciones pueden ser::

  • Solicitar una carencia de tu hipoteca total o parcial de tu hipoteca fija. Es decir, un período en el que solo pagues los intereses o incluso en el que no pagues la cuota. 
  • Alargar el plazo de amortización. Podrás obtener unas cuotas mensuales más reducidas, aunque probablemente aumenten los intereses. 
  • Solicitar una reunificación de deudas. Si tienes otras deudas puedes solicitar al reunificarlas con la hipoteca en una única cuota más baja para poder afrontar los pagos.
     

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