Hipotecas mixtas: Funcionamiento y requisitos

Las hipotecas mixtas son los préstamos hipotecarios que combinan la estabilidad de las hipotecas fijas y la rentabilidad de las hipotecas variables. Por ello, cada vez están triunfando más entre los que quieren financiar su vivienda en las mejores condiciones.

Pre-Hipoteca Variable
TIN

0.99%

Importe máximo

80% en 1ª vivienda

2ª vivienda

70%

TAE mínimo

2,04% variable

Condiciones del préstamo
Condiciones del préstamo
  • Importe mínimo de la nómina.
  • Aportar el 20% del coste de la vivienda.
  • La edad del solicitante más el plazo de la hipoteca no pueden superar los 80 años
Hipoteca Sin Comisiones Fija
Importe máximo

hasta 80% de la vivienda

TAE mínimo

2,41%

TAE máximo

3,99%

Condiciones del préstamo
Condiciones del préstamo
  • Sin comisiones al domiciliar tus ingresos
  • Ingresos superiores a 1.800€ con mejores condiciones
Hipoteca Mixta BBVA
TIN

2.5%

Importe máximo

70-80% valor vivienda

TAE mínimo

1,617%

TAE máximo

2,582%

Condiciones del préstamo
Condiciones del préstamo
  • Residentes en España
  • Ingresos superiores a 1.500€ con un titular
  • Ingresos a partir de 2.000€ con varios titulares
  • Para conseguir un tipo de interés competitivo es necesario cumplir unos requisitos:
  • Domiciliar la nómina
  • Contratar una tarjeta de crédito BBVA
  • Contratar el seguro de vivienda
  • Disponer de un plan de pensiones o EPSV BBVA

Comprar una casa sin tener y pagarla a plazos comodamente es posible gracias a las hipotecas. Cada vez más personas se aventuran a solicitar un préstamo hipotecario y así ver cumplido su sueño de tener su propia casa.

Tradicionalmente en España las hipotecas fijas y las hipotecas variables siempre habían sido las más solicitadas. Sin embargo la hipoteca mixta se ha popularizado por combinar las ventajas de fijas y variables en un único préstamo.

 

¿Qué es una hipoteca mixta?

Una hipoteca mixta o hipoteca a tipo mixto es un préstamo hipotecario que combina un periodo con el interés a tipo variable con un periodo con el interés a tipo fijo. Habitualmente se empieza pagando un interés fijo durante los primeros años y el resto se termina pagando con interés variable.

Por tanto una hipoteca mixta contará con dos tipos de interés: uno fijo (TIN) establecido por la entidad para el periodo de hipoteca fija y otro variable (diferencial + índice de referencia) que cambiará según las fluctuaciones del Euribor y otros agentes económicos externos.

 

Ventajas de una hipoteca mixta

  • ✔ Flexibilidad: Una hipoteca mixta te permite escoger cuántos años quieres pagar un interés fijo, generalmente el máximo son 10.
  • ✔ Rentabilidad: Te permite beneficiarte de los cambios de los índices de referencia. Cuando el Euribor se encuentre en niveles más bajos, la cuota de la hipoteca será más baja.
  • ✔ Intereses competitivos: Los intereses de las hipotecas mixtas suelen ser más bajos y atractivos que los de las fijas. 

 

Desventajas de una hipoteca mixta

  • ✗  Incertidumbre: Al tener una parte de interés variable, no sabrás con seguridad que vas a pagar durante el resto de la hipoteca ya que esto depende de los cambios del índice de referencia.
  • ✗ Negociación más complicada: Es posible que tengas que negociar con el banco el valor del diferencial. 

 

Requisitos para pedir una hipoteca mixta

Para poder conseguir una hipoteca mixta tendrás que cumplir con unos requisitos mínimos. Cada entidad bancaria tendrá sus propios requisitos, pero estos son los más comunes:

  • ► Tener ingresos estables demostrables (puedes aportar tus últimas nóminas)
  • ► Tener un trabajo estable. Tener trabajo fijo o indefinido aumentará las posibilidades de conseguir la hipoteca mixta
  • ► Tener ahorros y aportar al menos entre el 20% y 30% del valor de la vivienda
  • ► No estar en ASNEF ni en ninguna lista de morosidad

 

¿Cómo saber si una hipoteca mixta tiene un interés bajo?

Para saber reconocer las hipotecas mixtas con el tipo de interés bajo es necesario fijarse en sus dos tipos de interés. En el caso de la parte de hipoteca fija lo más recomendable es fijarse en el TIN (Tipo Interés Nominal) y en la parte de hipoteca variable es importante fijarse en el diferencial que se suma a un índice de referencia (habitualmente el Euribor).

Para encontrar una hipoteca mixta con interés bajo deberás tener en cuenta que un TIN se considera bajo entre el 1,50% y 2% TIN. Mientras que un diferencial se considera bajo entre el +0,89% y +0,99%. 

Debes buscar hipotecas mixtas entre un 1,50% y 2% TIN y un +0,89% y +0,99% de diferencial

 

¿Cómo encontrar el mejor tipo de interés en una hipoteca mixta?

Sabiendo que las hipotecas mixtas tienen dos tipos de interés (TIN y diferencial + índice) y conociendo cuáles son los tipos de interés más bajos, es posible encontrar la hipoteca mixta con el mejor tipo de interés.

Para encontrar la hipoteca mixta con el mejor tipo de interés deberás buscar entre aquellas que tengan entre un 1,50% y 2% TIN y un diferencial de entre +0,89% y +0,99%.

El primer paso para encontrar la mejor hipoteca mixta será buscar entre todas las entidades bancarias para encontrar las que tienen un tipo de interés bajo. Una vez hayas encontrado será el momento de analizar las demás condiciones que afectan al coste de la hipoteca mixta.

Es importante conocer las comisiones y productos vinculados que tiene cada hipoteca mixta, ya que aunque tengan un tipo de interés bajo si tienen muchas comisiones o productos vinculados pueden resultar más caras.

Actualmente las hipotecas mixtas como las fijas y variables tienen menos comisiones, ya que éstas han sido reguladas por una nueva Ley Hipotecaria. Las hipotecas ya no tienen comisión de estudio y se las comisiones por anticipación amortizada han sido reguladas. Sin embargo todavía existen algunas hipotecas con comisiones, como la comisión de apertura, por ello es importante buscar una hipoteca mixta sin comisiones.


¿Cómo calcular la cuota de una hipoteca mixta?

Para calcular la cuota de una hipoteca mixta lo más recomendable es utilizar un simulador de hipotecas. Estos datos son los que tendrás que conocer para calcular la cuota de tu hipoteca:

  1. ✔ Precio total de la vivienda que vas a comprar
  2. ✔ El aporte de tus ahorros
  3. ✔ El plazo de pago aproximado
  4. ✔ El tipo de interés anual que tiene la hipoteca mixta

Si introduces estos datos en un simulador de hipotecas mixtas podrás calcular de manera aproximada las cuotas mensuales a pagar. Debes tener en cuenta de que se trata de un resultado aproximado. Además los simuladores de hipoteca se suelen tratar con un sistema de amortización francés que es de cuotas constantes y es posible que tu hipoteca mixta esté regulada bajo otro tipo de sistema como la amortización alemana.

 

Documentación necesaria para solicitar una hipoteca mixta

Esta es la documentación que deberás aportar para una hipoteca mixta:

  • ✔ El NIF o NIE en vigor
  • ✔ La vida laboral actualizada
  • ✔ La declaración del IRPF más reciente
  • ✔ Un extracto bancario con datos de los últimos meses
  • ✔ Escrituras de propiedades que tenga el solicitante
  • ✔ Últimos recibos pagados de préstamos u otras financiaciones
  • ✔ En caso de vivir de alquiler: el contrato de alquiler y últimos recibos
  • ✔ Justificantes de otros ingresos o rentas
  • ✔ Nóminas de los tres últimos meses

 

Condiciones de la hipoteca mixta

Estas son las principales condiciones de la hipoteca mixta:

  • → Importe. Las entidades bancarias no financian el 100% de la vivienda. El importe máximo suele ser del 80% sobre la tasación de la vivienda.
  • → Plazo de devolución. Habitualmente suele ser de entre 10 años y 30 años. 
  • → Intereses. Existen dos tipos de interés, el fijo que se aplica durante los primeros años del préstamo hipotecario y el variable que se aplica después de estos primeros años. Si domicilias tu nómina con la entidad es posible conseguir un mejor tipo de interés en la hipoteca.

 

Tipos de aval de una hipoteca mixta

Los bancos pueden pedir que aportes un aval para tu hipoteca mixta si lo consideran necesario. Además, aportar un aval o garantía de pago también puede aumentar las posibilidades de que te concedan la hipoteca mixta.

El aval más común para las hipotecas mixtas y las hipotecas en general es el aval de persona, es decir un avalista. El avalista es una persona que se compromete a pagar la hipoteca en caso de que el solicitante deje de pagar las cuotas. En otras palabras, un avalista es la persona que deberá responder por ti en caso de que tú no puedas pagar la hipoteca.

 

Tipos de interés de la hipoteca mixta

Para entender mejor cuáles son los tipos de interés de una hipoteca mixta, vamos a dividirlos en dos; interés fijo e interés variable. 

El interés fijo se aplicará durante los primeros años de hipoteca, habitualmente se puede aplicar hasta en los 10 primeros años. Este interés se mantiene siempre igual, no cambia. Estos son los tipos de interés fijo de una hipoteca mixta:

  • ➤ TIN: Es el Tipo de Interés Nominal y se trata de un porcentaje fijo que se aplica al importe prestado. El TIN es fijo y no cambia, por tanto la cuota mensual durante el período de interés fijo será siempre igual. En este tipo de interés no se tienen en cuenta las comisiones ni otros costes adicionales.
  • ➤ TAE: Es la Tasa Anual Equivalente y es el indicador del coste total que tendrá una hipoteca en el plazo de un año. En la TAE se tiene en cuenta el costo del TIN, las comisiones, la frecuencia de pagos… 
  • En el segundo periodo de una hipoteca mixta, generalmente después de los primeros 10 años, se aplica un interés variable. El interés variable en una hipoteca mixta está formado por dos elementos:
  • ➤ Diferencial: Es la parte del interés variable que establece el banco. Se trata de un porcentaje fijo que se sumará al índice de referencia. El diferencial es la parte fija del interés variable, mantiene siempre el mismo valor.
  • ➤ Índice de referencia: Esta es la parte variable del interés. Existen diferentes índices de referencia pero el más utilizado en el mercado financiero español es el Euríbor. El índice de referencia se revisa según lo establecido en el contrato de la hipoteca mixta.

Para conocer el TIN (Tipo de Interés Nominal) del período variable de una hipoteca mixta se tendrá que sumar el diferencial al valor del índice de referencia. 


Gastos y comisiones de una hipoteca mixta

Las comisiones de las hipotecas mixtas y las hipotecas en general han sido reguladas por una nueva Ley Hipotecaria. Estas son las comisiones que actualmente pueden tener las hipotecas mixtas:

  • ➤ Comisión de apertura: Las entidades pueden aplicar una comisión por la apertura de la hipoteca mixta. Habitualmente la comisión de apertura suele ser de entre un 1% y 1,50%. 
  • ➤ Comisión de cuenta asociada a la hipoteca: En caso de no ser un cliente del banco donde solicitas la hipoteca la entidad podría obligarte a que abras una cuenta bancaria.
  • ➤ Comisión por desistimiento parcial o total: La comisión por amortizar de manera anticipada una parte o la totalidad de la hipoteca mixta puede ser de 0,50% los primeros 5 años y del 0,25% el resto.
  • ➤ Productos vinculados: Gracias a la nueva Ley Hipotecaria ya no se permite a la entidad obligar a contratar productos vinculados. Sin embargo, existen los “productos combinados” que mejorarán tu interés en caso de contratarlos.

Los costes y gastos de las hipotecas mixtas y todas las hipotecas en general se han reducido con la nueva Ley Hipotecaria. Así han quedado repartidos los gastos de la hipoteca entre cliente y banco:

EL BANCO DEBE PAGAR: EL CLIENTE DEBE PAGAR:
Gastos de gestoría La tasación del inmueble
Gastos de notaría Una copia de la escritura en caso de desearla
El registro de la propiedad -
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados -
La copia de la escritura -

 

 ¿Cuánto dinero puedo conseguir con una hipoteca mixta?

Las hipotecas mixtas tienen como finalidad única financiar la compra de una casa por lo que el importe concedido suele ser bastante alto.

Generalmente el importe máximo que se puede conseguir a través de una hipoteca mixta es del 80% sobre la tasación de la vivienda o inmueble. Aunque es cierto que en algunos casos los bancos pueden financiar hasta el 100% de la vivienda si compras alguna de su cartera.

 

¿En cuánto tiempo podré devolver una hipoteca mixta?

Generalmente el plazo máximo de devolución de una hipoteca mixta es de 30 años. En este sentido la hipoteca mixta es igual que los demás préstamos hipotecarios, la única diferencia es que durante los primeros años se aplicará un tipo fijo y después uno variable.

 

Sistemas de amortización para hipotecas mixtas

Aunque es cierto que en España el sistema de amortización más utilizado en préstamos hipotecarios es el francés, es posible que se utilice otro tipo. Estos son los tipos de amortización más comunes:

  • ➤ Sistema de amortización francés: Es un tipo de amortización de cuotas constantes, de decir, que las cuotas siempre son iguales. Para mantener las cuotas iguales se varía el porcentaje de interés y de capital a amortizar que incluyen las mensualidades. Al principio de la hipoteca se paga más parte de interés que de capital y a medida que avanza el préstamo se van pagando menos intereses y más parte de capital.
  • ➤ Sistema de amortización alemán: Las cuotas son decrecientes ya que se pagan intereses en función del capital pendiente de amortizar. Por tanto se empieza teniendo cuotas muy elevadas y éstas van decreciendo a medida que se va amortizando capital.
  • ➤ Sistema de amortización americano: Solo se pagan intereses durante toda la vida del préstamo y la totalidad del capital prestado se devuelve al final de la hipoteca en un único pago.

 

¿Qué hacer si no puedes devolver una hipoteca mixta?

Si por alguna razón no puedes pagar las cuotas de una hipoteca mixta, lo más recomendable es que solicites un nuevo plazo de pagos al banco. También puedes optar por otras opciones:

  1. Solicitar una carencia de la hipoteca mixta. Esta carencia puede ser parcial (pagar sólo intereses) o total (no pagar cuota).
  2. Alargar el plazo de amortización. Puedes aumentar el plazo de devolución para tener una cuota más reducida aunque tendrás que pagar durante más tiempo.
  3. Solicitar una reunificación de deudas. Si tienes otras deudas puedes optar por reunificarlas con la hipoteca en una única cuota más baja para poder afrontar los pagos.

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