Hipotecas Variables: Funcionamiento y Requisitos

La hipoteca variable es el tipo de hipoteca más contratada en España 2019, pero también históricamente. Este tipo de financiación tiene un tipo de Interés más bajo a corto plazo que las hipotecas fijas. El tipo de interés ideal lo encuentras en el + 0,89% y el +0,99% Euríbor ¿Estás listo para comprar tu vivienda?

Pre-Hipoteca Variable
TIN

0.99%

Importe máximo

80% en 1ª vivienda

2ª vivienda

70%

Condiciones hipoteca
Condiciones hipoteca
  • Importe mínimo de la nómina.
  • Aportar el 20% del coste de la vivienda.
  • La edad del solicitante más el plazo de la hipoteca no pueden superar los 80 años
Hipoteca Sin Comisiones Fija
Importe máximo

hasta 80% de la vivienda

TAE mínimo

2,41%

TAE máximo

3,99%

Condiciones hipoteca
Condiciones hipoteca
  • Sin comisiones al domiciliar tus ingresos
  • Ingresos superiores a 1.800€ con mejores condiciones
Hipoteca Mixta BBVA
TIN

2.5%

Importe máximo

70-80% valor vivienda

TAE mínimo

1,617%

Condiciones hipoteca
Condiciones hipoteca
  • Residentes en España
  • Ingresos superiores a 1.500€ con un titular
  • Ingresos a partir de 2.000€ con varios titulares
  • Para conseguir un tipo de interés competitivo es necesario cumplir unos requisitos:
  • Domiciliar la nómina
  • Contratar una tarjeta de crédito BBVA
  • Contratar el seguro de vivienda
  • Disponer de un plan de pensiones o EPSV BBVA

En los últimos años las hipotecas de tipo variable han ido alcanzando una gran popularidad entre los españoles que las veían como una oportunidad para aprovechar las fluctuaciones de los índices de referencia, como el Euríbor. Además por lo general, el tipo de interés suele ser más bajo que en las fijas.

 

¿Qué es una hipoteca variable?

Una hipoteca de tipo variable es un préstamo hipotecario que tiene como principal finalidad la financiación de la compra de una vivienda. La particularidad de estos préstamos es que su tipo de interés puede cambiar. El interés de las hipotecas variables cuenta con dos elementos; una parte fija que es la que establece el banco y una parte variable (los índices de referencia económicos). El banco establece un porcentaje fijo de interés al que se tendrá que sumar la parte variable. Por ejemplo un interés de una hipoteca de tipo variable se expresaría así; Euríbor 12 meses (índice de referencia y período de revisión) +0,89% (parte del interés que establece la entidad bancaria).

 

Ventajas de una hipoteca a tipo variable

La ventaja más destacada de las hipotecas variables es el tipo de interés más bajo y la posibilidad de aprovecharse de las fluctuaciones del Euribor. Además de esta ventaja principal, las hipotecas a tipo variable cuentan con estos beneficios:

  • ✔ Tipo de interés más bajo: Debido al factor añadido del riesgo que supone optar por una hipoteca de tipo variable, la parte del interés que fija el banco (diferencial) suele ser menor que el tipo de interés que se aplica para los préstamos hipotecarios de tipo fijo.
  • ✔ Plazos de devolución más altos: Otra de las ventajas es que los plazos de devolución que ofrecen las entidades bancarias suelen ser más altos, llegando incluso a plazos de hasta 40 años.
  • ✔ Beneficiarse de cambios de la economía: Sin duda alguna, la mayor ventaja de una hipoteca variable es poder beneficiarse de las bajadas de los índices de referencia, habitualmente el Euribor. Con las fluctuaciones y bajadas pueden llegar a conseguirse unas cuotas mensuales muy por debajo de las que tienen las hipotecas fijas.

 

Desventajas de una hipoteca a tipo variable

Las hipotecas variables ofrecen una gran cantidad de ventajas y beneficios que las sitúan como una opción muy atractiva para financiar una casa. Sin embargo, también cuentan con una serie de desventajas que es conveniente tener en cuenta:

  • ✗ Inestabilidad de las cuotas: Ya que el tipo de interés depende en gran medida de las fluctuaciones de los índices de referencia, las cuotas mensuales de las hipotecas variables no son estables. Esto genera una situación de incertidumbre y cierta inestabilidad que no todas las personas están dispuestas a tener.
  • ✗ Negociación más complicada: Es posible que tengas que negociar con la entidad el diferencial (parte de interés que aplica el banco) que se aplica en tu préstamo hipotecario. Esta negociación puede ser complicada, aunque dependerá en gran parte de cuál sea tu perfil financiero.
  • ✗ Más caras a largo plazo: Al contar con unos plazos de devolución más elevados, las hipotecas a tipo variable pueden resultar más caras a largo plazo. Esto se debe porque a mayor tiempo de devolución, mayor tiempo pagando intereses y por tanto, mayor coste del préstamo hipotecario.


Requisitos para pedir una hipoteca a tipo variable

Los requisitos para solicitar una hipoteca variable dependen en última instancia de cada entidad bancaria y de las condiciones que tenga cada préstamo hipotecario. Aunque es cierto que existe una serie de requisitos que generalmente son los más habituales entre todas las entidades para solicitar una hipoteca a tipo variable:

  • Poder demostrar ingresos estables: Demostrar y tener una buena capacidad económica que te permita afrontar de manera responsable las cuotas de la hipoteca variable es esencial. 
  • Disponer de ahorros de entre el 20% y el 30% del valor de la vivienda: Poder aportar una parte del coste de la vivienda es necesario, ya que las entidades no financian el 100%. 
  • Contar con un trabajo estable (fijo o indefinido): Tener una estabilidad económica implica de manera implícita contar con una estabilidad laboral. 
  • No estar en ASNEF ni ninguna lista de morosidad: Un buen perfil financiero es indispensable para que las entidades acepten tu solicitud de hipoteca a tipo variable.

 

¿Cómo saber si una hipoteca a tipo variable tiene un interés bajo?

Lo interesante de optar por una hipoteca variable es poder encontrar un tipo de interés variable bajo. Pero, ¿qué se considera un interés bajo en las hipotecas variables?

Si nos fijamos el diferencial (porcentaje de interés que se suma al índice de referencia) de una hipoteca variable podemos encontrar desde un diferencial que va de + 0,89% a un diferencial de + 1,59%. 

Se puede considerar que una hipoteca variable tiene el tipo de interés bajo cuando ofrece un diferencial de entre + 0,89% y + 0,99%. Además, lo más común es que éste diferencial vaya ligado al Euribor como índice de referencia.

Debes buscar un diferencial entre + 0,89% y + 0,99%


¿Cómo encontrar el mejor tipo de interés en una hipoteca variable?

Ahora que conoces cuál es el diferencial indicado para obtener una hipoteca variable con el tipo de interés bajo, es conveniente que sepas cómo encontrar el mejor tipo de interés. 

Teniendo en cuenta que el diferencial adecuado para obtener el mejor tipo de interés en una hipoteca a tipo variable está entre el Euribor + 0,89% y + 0,99%, el primer paso será descartar todas los préstamos hipotecarios que tengan un diferencial mayor.

Una vez tengas seleccionadas las entidades bancarias que ofrecen hipotecas variables con un diferencial bajo; analiza las demás condiciones. Algunos bancos establecen un fijo inicial, que supone pagar durante el primer año un tipo de interés fijo que suele ser más alto que el diferencial. Intenta escoger el que ofrezca este fijo inicial más bajo. 

 

¿Cómo calcular la cuota de una hipoteca variable?

Es necesario tener en cuenta de que no se puede calcular las cuotas de una hipoteca variable de una manera exacta y que aunque se realice el cálculo, ésta podría cambiar si los índices de referencia varían. 

Sin embargo, es cierto que existen simuladores de hipotecas a tipo variable que te pueden ayudar a conocer de manera aproximada cuál serán tus cuotas mensuales y cuáles serán los intereses totales que tendrás que pagar por el préstamo hipotecario.

Para poder calcular de manera efectiva la cuota de la hipoteca variable, se deben conocer los siguientes datos:

  • ✔ Precio total de la vivienda que se va a comprar
  • ✔ El aporte de los ahorros
  • ✔ El plazo de devolución aproximado
  • ✔ El porcentaje de interés diferencial que establece la entidad bancaria
  • ✔ Conocer los niveles actuales e históricos del Euribor o el índice de referencia que se aplique

Utilizar un simulador de hipotecas puede ayudarte a comparar entre los diferentes préstamos hipotecarios para encontrar la mejor hipoteca variable. Puedes analizar cuál la que te ofrece una mensualidad más adaptada a tu capacidad económica y con cuál pagarás menos intereses en total.


Documentación necesaria para una hipoteca variable

Para poder tramitar la solicitud de hipoteca variable, las entidades te requerirán una serie de documentos necesarios que tendrás que aportar. Esta es la documentación necesaria para solicitar una hipoteca a tipo variable:

  • ✔ El NIF o NIE en vigor
  • ✔ La vida laboral actualizada
  • ✔ La declaración del IRPF más reciente
  • ✔ Un extracto bancario con datos de los últimos meses
  • ✔ Escrituras de propiedades que tenga el solicitante
  • ✔ Últimos recibos pagados de préstamos u otras financiaciones
  • ✔ En caso de vivir de alquiler: el contrato de alquiler y últimos recibos
  • ✔ Justificantes de otros ingresos o rentas
  • ✔ Nóminas de los tres últimos meses


Tipos de aval para una hipoteca variable

Aunque existe la posibilidad de acceder a una hipoteca variable sin aval, es posible que las entidades bancarias soliciten que aportes un aval o garantía de pago si consideran que tu perfil financiero no es suficientemente bueno.

Cabe añadir que en el caso de las hipotecas variables y de todo tipo (hipotecas fijas y las hipotecas mixtas) el aval principal del préstamo hipotecario es la misma vivienda que se está financiando. Por tanto, en caso de impago de las cuotas, la entidad bancaria podría llegar a embargar tu vivienda. 

Si la entidad bancaria considera que tu perfil financiero no es del todo bueno para concederte una hipoteca variable sin aval, es posible que solicite que aportes un avalista. Un avalista es aquella persona que se compromete a responder como garantía de pago de la hipoteca variable. Es decir, en caso de que tengas un préstamo hipotecario y dejes de pagar las cuotas, el avalista deberá responder con todo su patrimonio si es necesario para saldar la deuda.


Condiciones de una hipoteca a tipo variable

Las condiciones de las hipotecas variables variarán según las diferentes entidades bancarias y según el perfil de cada solicitante, ya que no todos tendrán el mismo plazo máximo de devolución ni el mismo importe máximo. 

Estas son las condiciones que debes tener en cuenta para analizar las hipotecas variables:

  • ☞ Importe: Una de las condiciones más importantes es el importe máximo al que puedes acceder a través de una hipoteca variable. En este sentido las entidades bancarias suelen ofrecer en los préstamos hipotecarios de tipo variable un importe máximo del 80% del valor de la tasación. Es por ello que muchas entidades solicitan que se aporte una parte de entre el 20% y 30% del valor del inmueble.
  • ☞ Plazo de devolución: Los plazos de devolución de las hipotecas variables suelen ser bastante extensos. Habitualmente el plazo máximo de devolución de estos préstamos hipotecarios suele ser de hasta 40 años. Sin embargo, no siempre es beneficioso tener plazos tan extensos, ya que a mayor plazo, mayor tiempo pagando intereses.
  • ☞ Intereses: Es importante tener en cuenta los intereses de las hipotecas variables. En el caso de este tipo de préstamos hipotecarios es necesario fijarse en la TAE variable, es decir, en la parte del interés que fijan las entidades bancarias. 
  • ☞ Índice de referencia: Además de analizar y comparar la TAE variable de cada hipoteca de tipo variable, hay que tener en cuenta también cuál es el índice de referencia que influye en la hipoteca y cuáles han sido sus cambios en los últimos tiempos.
  • ☞ Revisión de hipoteca: Los índices de referencia son un factor que influye al tipo de interés y por tanto a la cuota mensual de la hipoteca. Las entidades bancarias establecen un período para revisar el contrato y actualizar el tipo de interés. Habitualmente se suele revisar la hipoteca cada 6 o 12 meses, según entidad bancaria.

 

Tipos de interés de la hipoteca variable

Para poder encontrar la mejor hipoteca variable comparando las de diferentes entidades, es necesario conocer en profundidad en qué consiste su interés y cómo funciona.

El tipo de interés de las hipotecas variables no es estable, si no que cambia y fluctúa influenciado por factores exteriores. Para entender cómo funciona y cuál es su comportamiento es conveniente conocer los dos elementos que conforman este interés:

  1. Diferencial: Es la parte del interés que establece el banco. Esta parte se mantiene siempre fija, es decir, ésta parte del interés de la hipoteca variable no cambia en toda la vida del préstamo.
  2. Índice de referencia: Es la parte variable del interés. Puede cambiar a cada revisión de la hipoteca según lo hayan hecho los índices de referencia establecidos en el préstamo hipotecario. Habitualmente el más utilizado en España es el Euríbor.

Por tanto, para saber el TIN (Tipo de Interés Nominal) de una hipoteca variable, tendríamos que sumar el índice de referencia junto con el diferencial establecido por el banco. 

 

Índices de referencia de la hipoteca variable

Cómo ya hemos visto, en el tipo de interés de una hipoteca variable está compuesto por dos elementos, el diferencial (parte fija que establece la entidad) y el índice de referencia (agente económico externo).

En las hipotecas variables del mercado español el índice de referencia más utilizado para revisar y actualizar el interés de los préstamos hipotecarios es el Euríbor. Sin embargo, existen más índices de referencia que pueden utilizarse en las hipotecas de tipo variable.

Tipos de índices de referencia:

  • ■ Euríbor: Es el tipo de interés medio al que prestan los principales bancos de Europa. Se trata del índice de referencia más utilizado en hipotecas variables en España.
  • ■ IRPH: Es el índice de referencia de préstamos hipotecarios y se trata de la media simple de los tipos de interés en las hipotecas concedidas en un plazo superior o igual a tres años y que hayan sido renovadas o firmadas durante un mes.
  • ■ Divisas: Otro de los posibles índices de referencia de las hipotecas variables es la cotización de alguna moneda extranjera. Se trata de las llamadas hipotecas multidivisa, unos préstamos hipotecarios de alto riesgo debido al gran nivel de fluctuaciones que suelen tener las cotizaciones de monedas extranjeras.
  • ■ IRS: Es la media mensual de los tipos de interés diarios Mid Spot del tipo anual para swap de intereses para operaciones con euros y con vencimiento a cinco años. Las revisiones con este índice de referencia se realizan cada cinco años, aunque en España no está demasiado extendido su uso.

 

Gastos y comisiones de las hipotecas a tipo variable

Además de las condiciones más generales de las hipotecas variables (importe, plazo, intereses, índices de referencia…) no hay que olvidar y tener en cuenta las posibles comisiones y otros gastos que puedan tener.

Cuando se considera y se analiza el coste de un préstamo hipotecario para comparar y encontrar la mejor hipoteca variable, no hay que olvidarse de las comisiones y gastos, ya que éstas pueden encarecer el coste de la hipoteca. Aunque es cierto que debido a la entrada de la nueva Ley Hipotecaria se ha reducido bastante los costes y gastos que tiene contratar una hipoteca a tipo variable.

No todas las hipotecas de tipo variable cuentan con las mismas comisiones e incluso existen hipotecas variables sin comisiones. Sin embargo sí que existen una serie de comisiones que generalmente son las que tienen la mayoría de hipotecas variables:

  • ● Comisión de apertura: Esta comisión se aplica al inicio de la hipoteca variable y sirve para sufragar los costes que le supone al banco realizar los trámites y gestiones necesarias para hacer que el préstamo hipotecario sea efectivo. En las hipotecas a tipo variable esta comisión suele ser menor que en las de tipo fijo. 
  • ● Comisión de cuenta asociada a la hipoteca: Es habitual que los bancos soliciten la apertura de una cuenta destinada a pagar las cuotas de la hipoteca. Aunque en caso de ser cliente de la entidad financiera, lo más probable es que no se te aplique esta comisión.
  • ● Comisión por amortización parcial o total: Es la comisión que se aplica en caso de que solicites devolver el total del capital o una parte de éste de manera anticipada. Está destinada a cubrir los gastos que le supondrá a la entidad bancaria realizar las gestiones pertinentes y  por los intereses que el banco dejará de recibir. Esta comisión ha sido limitada por la Ley Hipotecaria y se podrá elegir entre una comisión máxima del 0,25% durante los tres primeros años del préstamo o del 0,15% durante los primeros cinco años.

En cuanto a los gastos que pueda tener la hipoteca variable, éstos han cambiado debido a la aplicación de la Nueva Ley Hipotecaria. Antes de la aplicación de esta ley, el solicitante debía asumir todos los gastos de notaría, gestoría y de registro, incluyendo el pago de Actos Jurídicos Documentados.

Sin embargo, desde que el 21 de febrero de 2019 se aprobó la Ley Hipotecaria, el solicitante sólo debe hacerse cargo de los gastos de la tasación de la propiedad. En caso de que se solicite una copia de las escrituras, también debería hacerse cargo de los costes correspondientes de la notaría.

Puedes consultar en este cuadro los gastos que corresponden al banco y los que corresponden al cliente:

EL BANCO DEBE PAGAR: EL CLIENTE DEBE PAGAR:
Gastos de gestoría La tasación del inmueble
Gastos de notaría Una copia de la escritura en caso de desearla
El registro de la propiedad -
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados -
La copia de la escritura -


¿Cuánto dinero puedo conseguir con una hipoteca variable?

La finalidad principal de una hipoteca de tipo variable es financiar la compra de un inmueble, por tanto, el capital prestado en este tipo de préstamos suele ser bastante elevado.

Aunque las entidades bancarias establezcan un importe máximo para sus hipotecas variables, el capital prestado para cada solicitante variará y dependerá de muchas variables: tasación del inmueble, condiciones del banco, perfil financiero, ingresos estables…

Lo más habitual es que los bancos ofrezcan una financiación máxima en las hipotecas variables del 80% sobre la tasación de la vivienda. Por tanto, es común que las entidades soliciten como requisito básico que se pueda hacer un aporte de entre el 20% y el 30% del valor del inmueble.

Sin embargo, es cierto que algunas entidades bancarias pueden llegar a financiar hasta el 100% de la vivienda. Es posible acceder a una financiación total de la hipoteca variable si se adquiere algún inmueble de los que tiene en venta el propio banco. Es una opción interesante si no se disponen de suficientes ahorros como para aportar el porcentaje mínimo del valor de la vivienda.

 

¿En cuánto tiempo podré devolver la hipoteca variable?

Las hipotecas de tipo variable suelen ofrecer unos plazos de devolución bastante elevados y mayores que en otro tipo de préstamos hipotecarios como los fijos o los mixtos. De hecho, una hipoteca variable puede llegar a tener un plazo de devolución de hasta unos 40 años, aunque esto dependerá de las condiciones de cada entidad y del perfil de cada solicitante.

No todas las entidades bancarias ofrecen los mismos plazos de devolución y muchas veces éstos pueden variar en función de las necesidades del solicitante o de las condiciones del préstamo.

Aunque existan plazos de devolución tan extensos es necesario tener en cuenta que un plazo de devolución muy largo supone pagar intereses durante mucho tiempo y esto encarece considerablemente el coste de la hipoteca variable. Es interesante encontrar el equilibrio entre obtener unas cuotas mensuales cómodas y asequibles y un plazo de devolución que no sea demasiado largo para evitar pagar tantos intereses.

 

Sistemas de amortización de las hipotecas variables

El sistema de amortización determina cuál es la manera en la que se calcularán las mensualidades y cuál será la manera de devolver y amortizar el capital prestado junto con los intereses. Una de las consideraciones que no se debe olvidar es que el tipo de interés de las hipotecas variables se revisa en los períodos establecidos por la entidad, y por tanto, cambiará según las fluctuaciones del índice de referencia. 

Existen diferentes sistemas de amortización que se pueden aplicar a una hipoteca de tipo variable:

  • Sistema de amortización francés: Se trata del sistema de amortización más utilizado en el mercado hipotecario español. Se conoce como el sistema de cuotas constantes, ya que en la cuota mensual se mantiene fija, lo que varía es el porcentaje de capital que se amortiza y la parte de intereses que se paga. En el caso de las hipotecas variables no se puede asegurar que se trate de una cuota fija, ya que el tipo de interés varía y por tanto la cuota mensual podría cambiar. Al principio del préstamo hipotecario se empieza pagando más intereses y menos capital prestado, y al finalizar el préstamo se acaba pagando menos intereses y más parte de capital.
  • Sistema de amortización alemán: Se conoce también como el sistema de cuotas decrecientes. En este tipo de sistema de amortización, el capital prestado de manera constante en las cuotas mensuales mientras que los intereses son decrecientes. Por tanto, las cuotas son muy elevadas al principio del préstamo pero van decreciendo hasta acabar en unas mensualidades con muy pocos intereses. Esto se debe a que se paga mayor porcentaje de interés en relación al capital pendiente de amortizar. A medida que se va amortizando el préstamo, los intereses van bajando.
  • Sistema de amortización americano: Este sistema de amortización se caracteriza por su peculiar funcionamiento; durante la mayor parte del préstamo solo se pagan intereses y el capital prestado se devuelve en la última mensualidad con un único pago. 

Es conveniente conocer los diferentes tipos de amortización que existen y saber cuál es el que se podría adaptar mejor a tus necesidades financieras así como a tu capacidad económica. 

¿Qué hacer si no puedes devolver una hipoteca variable?

En el caso de que consideres que no puedes asumir las cuotas mensuales de tu hipoteca a tipo variable, es importante que acudas en primer lugar a negociar con la entidad bancaria una posible solución.

Tienes diferentes posibilidades y alternativas para negociar con tu entidad bancaria en caso de impago de las cuotas de la hipoteca variable:

  • Solicitar un período de carencia: Se trata de solicitar un período de carencia total o parcial al banco. Es decir, existe la posibilidad de que la entidad bancaria te conceda un tiempo en el que solo pagues intereses o en el que no pagues nada de la cuota para que puedas recuperar tu capacidad económica y asumir posteriormente las cuotas mensuales de manera responsable.
  • Renegociar el plazo de devolución: Otra de las posibilidades que puedes considerar es negociar con tu banco un aumento del plazo de devolución. En este caso podrías conseguir unas cuotas más cómodas, sin embargo no debes olvidar que a mayor plazo, más tiempo pagando intereses.
  • Pedir una reunificación de deudas: Existe la posibilidad de solicitar al banco una reunificación de deudas. Si tienes muchos pagos que no puedes afrontar, puedes agruparlos en un único préstamo y conseguir una cuota más baja.

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