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Subrogación de hipoteca

¿Quieres cambiar tu hipoteca de banco? ¿O necesitas hacer un cambio de titular en tu préstamo hipotecario? Entonces la mejor opción para ti es pedir una subrogación de la hipoteca.

Hipoteca Sin Comisiones Fija
Importe máximo

hasta 80% de la vivienda

TAE mínimo

2,41%

TAE máximo

3,99%

Condiciones hipoteca
Condiciones hipoteca
  • Sin comisiones al domiciliar tus ingresos
  • Ingresos superiores a 1.800€ con mejores condiciones
Hipoteca Mixta BBVA
TIN

2.5%

Importe máximo

70-80% valor vivienda

TAE mínimo

1,617%

Condiciones hipoteca
Condiciones hipoteca
  • Residentes en España
  • Ingresos superiores a 1.500€ con un titular
  • Ingresos a partir de 2.000€ con varios titulares
  • Para conseguir un tipo de interés competitivo es necesario cumplir unos requisitos:
  • Domiciliar la nómina
  • Contratar una tarjeta de crédito BBVA
  • Contratar el seguro de vivienda
  • Disponer de un plan de pensiones o EPSV BBVA
Hipoteca Open Variable
TIN

0,99%

Máximo

3.000.000€

Plazo mínimo

5 años

Condiciones hipoteca
Condiciones hipoteca
  • Domiciliar nómina superior a 900€ en caso de un titular o 1.800€ en caso de dos titulares.
  • Tener contratado un seguro de daños sobre la vivienda.

Por determinadas circunstancias es posible que en cierto momento de tu vida necesites hacer cambios en tu hipoteca. Cambiar la hipoteca de banco o incluso hacer un cambio de titular en el préstamo son dos de los cambios más habituales en los créditos hipotecarios y tienen un nombre; subrogación de hipoteca.

Te contamos qué es la subrogación de hipoteca, cómo funciona, cuáles son los gastos de la subrogación de hipoteca y cuando te conviene o no.

 

¿Qué es la subrogación de hipoteca?

La subrogación de la hipoteca es una operación bancaria que consiste en cambiar alguna de las condiciones del contrato del crédito hipotecario, ya sea cambiando la hipoteca de banco o cambiando el titular de la hipoteca.

Por tanto, aunque la subrogación de hipoteca se entiende como una única operación, existen dos tipos diferentes; cambio de acreedor y cambio de deudor.

 

Tipos de subrogación de hipoteca

Cómo ya hemos comentado existen dos tipos de subrogación de hipoteca; se puede o cambiar de banco o entidad financiera o también existe la posibilidad de hacer un cambio de titular en el préstamo. No existe una mejor subrogación de hipoteca ya que ambas posibilidades son diferentes y te convendrán o no según cuáles sean tus necesidades y tus circunstancias personales.

> Subrogación de hipoteca de acreedor:

Se trata de cuando el titular de una hipoteca decide cambiar de banco, es decir, quitarla de su banco actual y pasarla a una entidad nueva.

Subrogación de hipoteca de deudor:

Es la operación bancaria por la que el titular de una hipoteca se cambia por otro titular. La hipoteca dejará de estar a su nombre y pasará a ser del nuevo titular.

 


 

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Subrogación de hipoteca: Cambiar de banco

La subrogación de hipoteca para cambiarla de banco es bastante frecuente ya que es una operación que se realiza con la finalidad de conseguir mejores condiciones en el préstamo hipotecario.

Esta operación suele hacerse para conseguir una cuota final de hipoteca más reducida; se pretende pagar menos mensualmente. Por ejemplo, si actualmente pagas con tu banco una cuota de 500€, lo más normal es que si haces una subrogación de hipoteca sea para pagar menos. Aunque aquí tendrías que sumarle los gastos de la subrogación de hipoteca que te contaremos más adelante.

 

¿Qué puedes conseguir cambiando tu hipoteca de banco?

Dependiendo de cada banco y de las condiciones de cada préstamo hipotecario podrás conseguir unas mejoras u otras. Sin embargo, estas son las mejoras más frecuentes que se pueden conseguir con una subrogación de hipoteca:

  • Mejor tipo de interés: Puedes conseguir un tipo de interés más bajo y por tanto una cuota más baja en el nuevo banco.

  • Cambiar el tipo de interés: Puedes pasar de tener una hipoteca variable a una hipoteca fija o mixta o viceversa.

  • Cambiar índice de referencia: De IRPH a Euribor o viceversa, aunque esto es poco común.

  • Modificar el plazo de devolución: Puedes alargarlo o acortarlo.

  • Eliminar cláusulas o comisiones: Si algunas cláusulas o comisiones te perjudican puedes eliminarlas en tu nuevo banco.

  • Nuevas cláusulas: Existe la posibilidad de incluir nuevas cláusulas en la nueva entidad, como por ejemplo la cláusula de carencia.

 

 Subrogación de hipoteca - Kreditiweb.com

 

¿Cuando te conviene hacer una subrogación de hipoteca acreedora?

Siempre es más recomendable hacer una subrogación de hipoteca cambiándola de banco en los primeros años de vida del préstamo. ¿Por qué? Porque los intereses de un préstamo hipotecario se pagan durante los primeros años y al final se devuelve la mayor parte del capital. Por tanto, no te resultará rentable cambiar de banco por un mejor tipo de interés cuando ya lo has pagado casi todo, ya que en este caso no llegarás a amortizar los gastos de la subrogación de la hipoteca.

 

¿Cómo funciona la subrogación de la hipoteca acreedora?

Gracias a la Nueva Ley Hipotecaria del 16 de junio de 2019 un titular puede cambiar su hipoteca de banco siempre que lo desee, su banco no podrá retenerlo ni aunque le haga una contraoferta. 

Por tanto, actualmente es bastante sencillo poder hacer una subrogación de la hipoteca o cambiarla de banco. Estos son los pasos que debes seguir:

  1. Busca y compara condiciones: El primer paso siempre será buscar mejores condiciones para tu hipoteca. Una herramienta muy útil son los comparadores de hipotecas que analizan tu perfil económico y te muestran las mejores opciones para ti.

  2. Hacer un estudio con el nuevo banco: Una vez hayas encontrado el mejor banco para ti será el momento de hacer un estudio y firmar el contrato vinculante (tiene validez de 15 días).

  3. El nuevo banco contactará con tu banco actual: En esta fase será el banco nuevo quién se ponga en contacto con tu entidad actual para comprobar el importe que queda pendiente por pagar y otras condiciones.

  4. Esperar una contraoferta: Tu banco actual tiene un plazo de 15 días para poder hacer una contraoferta y mejorar las condiciones para que te quedes. Tú puedes decidir si aceptarla o no.

 

Gastos de la subrogación de hipoteca (cambiar de banco)

Uno de los factores esenciales a tener en cuenta antes de cambiar el préstamo hipotecario de banco son los gastos de subrogación de hipoteca. Estos gastos pueden variar dependiendo de cada entidad bancaria, pero estos son los costes aproximados que tendrías que asumir:

  • Gastos de amortización anticipada: Si en el contrato con tu banco actual específica que debes pagar una comisión por amortización anticipada por subrogación deberás asumir este coste. En el caso de que no esté en el contrato no tendrás por qué pagarlo. 
  • Comisión de apertura: Es posible que en el nuevo banco tengas que pagar una comisión de apertura y suele ser de un máximo del 1%.

  • Gastos administrativos: Estos pueden variar entre un coste de 600€ a 1.500€ ya que tendrás que asumir los costes de la tasación y algunos de notaría y gestoría. Aunque puedes negociar con la nueva entidad para que asuma estos gastos o parte de ellos.

 

Requisitos para subrogación de hipoteca acreedora

El único requisito que necesitas cumplir para hacer la subrogación de la hipoteca es no haber tenido retrasos en los pagos de las cuotas durante los últimos 3 o 5 años. Además, si tu banco actual hace una contraoferta no estás obligado a aceptarla.

 

Documentación para la subrogación de hipoteca o cambiar de banco

Dependiendo de cada entidad bancaria te solicitarán unos documentos u otros, sin embargo estos son los documentos más frecuentes que se piden para hacer una subrogación de la hipoteca:

  1. Dirección de la vivienda que se está pagando con la hipoteca

  2. Datos del Registro de la Propiedad

  3. Último recibo del IBI

  4. Últimos dos o tres recibos del pago de la cuota de la hipoteca

  5. Contrato de la hipoteca con tu banco actual

  6. Copia del DNI del titular o titulares

  7. Contrato laboral

  8. Últimas dos o tres nóminas

  9. Última declaración del IRPF

 

Subrogación de hipoteca: Cambiar el titular

Además de cambiar la hipoteca de banco también se puede hacer una subrogación de la hipoteca cambiando de titular, es decir, cambiando la hipoteca de nombre de una persona a otra.

Es habitual hacer un cambio de titular de una hipoteca en las operaciones de compra-venta de pisos o casas de segunda mano en las que los titulares todavía no han terminado de pagar la hipoteca. O si la casa es de una promotora puede hacerse una subrogación de la hipoteca del promotor.

Aunque también es habitual es que produzca una subrogación de hipoteca por divorcio, en el caso de que la hipoteca esté a nombre de dos titulares (matrimonio).

 

¿Cuando es conveniente cambiar el titular de la hipoteca?

Es importante que te informes bien sobre las condiciones de la subrogación de hipoteca al comprar un piso o una casa, ya que esta no suele ser una operación muy recomendable. Las comisiones por subrogación pueden ser más bajas que las de contratar una nueva hipoteca en el banco por tu cuenta. Sin embargo, debes tener en cuenta que al hacer una subrogación por hipoteca no podrás cambiar las condiciones del préstamo hipotecario hasta pasados unos años

Por tanto, si no tienes un buen tipo de interés al hacer la subrogación de hipoteca, ésta podría salirte bastante más cara que si contratas una nueva.

 


 

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Cambiar el titular de la hipoteca por divorcio

Cuando una hipoteca está a nombre de dos titulares que son matrimonio y se produce un divorcio, uno de los dos titulares cederá al otro su parte de la propiedad. Lo más común es que la persona que se quede como único titular de la hipoteca se quede también con toda la deuda.

Además, hay que tener en cuenta que en el Código Cívil 400 y 406 se especifica que por ley cuando dos personas son titulares de una propiedad y uno de los dos cede su parte al otro, debe quedar constancia legal en el Registro Cívil de que ahora solo uno de los dos es el titular de la propiedad y de la hipoteca (extinción del condominio).

 


Preguntas Frecuentes sobre Subrogación De Hipoteca

 

¿Tendré qué pagar algo por hacer la subrogación de la hipoteca?

Sí, cambiar la hipoteca de banco conlleva ciertos costes que tendrás que asumir y que deberás tener en cuenta antes de llevar a cabo la operación. Según cada banco tendrás que asumir unos costes u otros, aunque generalmente los costos que debes asumir son los de amortización anticipada, la comisión de apertura y los gastos administrativos.

¿Quién puede hacer una subrogación de hipoteca?

Cualquier persona que no haya tenido ningún impago en los últimos 3 o 5 años y quiera mejorar las condiciones de su hipoteca actual puede hacerlo. Ni siquiera tienes que quedarse en tu banco actual aunque te lance una contraoferta o te iguales las condiciones de tu nueva hipoteca.

¿Si me divorcio qué pasará con mi hipoteca?

En el caso de divorcio lo más habitual es que se produzca la extinción del condominio, es decir, que uno de los dos titulares ceda su parte de la propiedad a la otra. Según cada pareja se puede acordar que la persona que se quede con toda la propiedad pague una compensación económica a la otra parte. Sin embargo, este caso no suele darse porque normalmente la persona que se queda con la propiedad se queda también con toda la deuda pendiente


 

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